2024年，樓市迎來了火熱的“銀十”行情。
剛剛過去的十月份，全國新房及二手房成交整體走暖，出現(xiàn)“拐點(diǎn)”信號(hào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國新房二手房成交總量同比增長3.9%，系連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。
在北京等一線城市，市場情緒回暖最為顯著，10月北京二手住房網(wǎng)簽量超過1.7萬套，創(chuàng)下近19個(gè)月以來的最高紀(jì)錄。因網(wǎng)簽具有滯后性，從實(shí)時(shí)簽約合同量看，當(dāng)月二手房簽約量超2.5萬套。
“不管是新房還是二手住房，一線城市還是二三線城市，中心區(qū)或者外圍，剛需或者改善，都出現(xiàn)明顯的反彈，這是過去政策刺激沒有發(fā)生的?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
在業(yè)內(nèi)看來，之所以出現(xiàn)上述市場效果，主要因政策密集且給力。今年9月份和10月份，或成為房地產(chǎn)市場的重要節(jié)點(diǎn)，9月已是本輪降溫周期的最大底部，“銀十”或?qū)⒊蔀樾乱惠喪袌鲋芷诘钠瘘c(diǎn)。
北京二手房成交“量價(jià)齊升”
政策“組合拳”作用下，樓市成交真的回暖了，其中尤以一線城市最為顯著。
北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房網(wǎng)簽量為17367套，環(huán)比9月份增長30.8%，同比去年10月則增長了63%。這一網(wǎng)簽量，也是自去年3月份以來，近19個(gè)月里的最高紀(jì)錄。
因網(wǎng)簽具有滯后性，不能完全反映市場實(shí)時(shí)情況。從購房合同的實(shí)際簽約量看，多家頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房實(shí)際簽約量超過2.5萬套。北京鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房簽約量同比增長138%，可比肩2017年3月份水平，是近7年的新高。
成交量攀升的同時(shí)，北京二手房價(jià)也有企穩(wěn)趨勢(shì)。北京城市規(guī)劃和房地產(chǎn)平臺(tái)旗下京房字發(fā)文稱，對(duì)主要中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住房合同成交均價(jià)為5.22萬元/平米，環(huán)比上漲2.3%，是近一年多以來少見的月度均價(jià)上漲，不過沒有大幅漲價(jià)，價(jià)格較為平穩(wěn)。
二手房“量價(jià)齊升”背后，是市場供求在悄然發(fā)生變化：買房人數(shù)量正大幅增加，賣房人數(shù)量則小幅下降，市場平衡逐步向賣方偏移。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月其新增客源量同比增長超四成，與此同時(shí)，新增的房源量和庫存房源量相比上月都有所下降，賣方話語權(quán)略有回升。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，10月北京樓市活躍度提升，主要受以下幾個(gè)因素影響。
第一是政策推動(dòng)，9月底以來中央出臺(tái)一系列支持政策，北京也優(yōu)化限購、限貸等政策，提振市場信心，推動(dòng)購房需求釋放。第二是剛需入場，隨著房價(jià)持續(xù)下跌，部分低總價(jià)房源的性價(jià)比逐漸顯現(xiàn)，剛需客戶開始進(jìn)入市場，推動(dòng)了樓市活躍度提升。
上海易居房地產(chǎn)研究院也表示，價(jià)格調(diào)整到位，是一線城市二手房交易活躍的重要因素。數(shù)據(jù)顯示，2021年1季度，是一線城市二手住宅的價(jià)格最高點(diǎn)，為44120元/平方米，而2024年3季度為38620元/平方米，價(jià)格幅度縮水12%、均價(jià)減少5500元/平方米。
“從實(shí)際觀察看，價(jià)格縮水狀態(tài)要更為明顯，即超過30%?！鄙鲜鲅芯吭悍Q，今年前三季度，一線城市二手住宅價(jià)格逐季下行、出現(xiàn)了深度調(diào)整，目前已是2020年以來的最低水平。二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來了，購房者認(rèn)購二手房的積極性自然提高。
徐躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于北京等核心一二線城市，在多個(gè)有利因素支持下，房地產(chǎn)市場量價(jià)有望逐漸企穩(wěn)。從房價(jià)來看，核心城市房價(jià)經(jīng)過長時(shí)間調(diào)整，已經(jīng)逐步到位，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場交易量將逐漸筑底恢復(fù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，重點(diǎn)城市的新房及二手房市場，都呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。除滬深外，北京、杭州等也明顯拉升，同比增幅超過50%。較多重點(diǎn)城市二手房交易超越“榮枯線”，說明購房政策積極有效，也說明好房源增多、房價(jià)調(diào)整到位等，吸引了購房者積極入市。
新一輪市場周期信號(hào)出現(xiàn)
不僅是北京等一線城市，當(dāng)下全國樓市已出現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的信號(hào)。
11月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，今年10月，商品房銷售面積同比的連續(xù)下降出現(xiàn)拐點(diǎn)，全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)。全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，連續(xù)7個(gè)月同比增長；新房二手房成交總量同比增長3.9%，系連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長。
成交量企穩(wěn)的同時(shí)，全國二手房價(jià)格跌勢(shì)也有所放緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，百城二手住宅平均價(jià)格為14360元/平方米，環(huán)比下跌0.60%，跌幅較9月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌7.27%。核心城市二手房成交放量，業(yè)主議價(jià)空間縮小，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。
其中，深圳房價(jià)環(huán)比下跌0.05%，跌幅收窄最為顯著。深圳929新政后，二手住宅成交量迅速回升，創(chuàng)下自2021年4月以來的月度新高。10月二手房認(rèn)購超過8000套，不僅超過了枯榮線，甚至達(dá)到繁榮期的平均水平。新房認(rèn)購量也超過1.3萬套，系近十多年來的最高水平。
在業(yè)內(nèi)看來，之所以出現(xiàn)這樣的市場效果，主要是因?yàn)楸据喺呙芗医o力。
10月8日，發(fā)改委舉行發(fā)布會(huì)提出“針對(duì)樓市持續(xù)偏弱，采取綜合性政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”12日，財(cái)政部發(fā)布會(huì)提出“疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”17日，住建部等五部委介紹推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的政策“組合拳”，提出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下調(diào)25BP。
李宇嘉表示，相比之前的政策紓困，本輪樓市政策有多個(gè)特點(diǎn)：首先，存量政策和增量政策相疊加，前后政策落地形成了疊加效應(yīng)，不斷提振和改善市場預(yù)期；其次，不僅國家層面政策未停歇，還有20多個(gè)省份、100多個(gè)城市出臺(tái)政策組合拳。政策力度也比較大，比如二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合計(jì)下降了60個(gè)基點(diǎn)，房貸利率從年初的4%降至3%。
“今年9月份和10月份，是房地產(chǎn)市場和周期的重要節(jié)點(diǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，9月份已經(jīng)是本輪樓市降溫周期的最大底部（降溫周期大致為2021年5月-2024年9月）。10月份交易數(shù)據(jù)提振，筑底工作基本完成。
他還表示，因部分在途交易沒有完全反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，預(yù)計(jì)11月份交易指標(biāo)有進(jìn)一步拉升的可能?？紤]到全國各地購房政策屬于歷史最寬松水平，后續(xù)市場提振空間較大。今年“金九”和“銀十”是房地產(chǎn)周期的分水嶺，“銀十”已成為新一輪房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的新起點(diǎn)。
那么，隨著樓市熱度出現(xiàn)回暖，后續(xù)各地房價(jià)會(huì)否上漲？
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)下市場回暖具有較強(qiáng)的持續(xù)性，近三年壓抑的購房需求正積極釋放。價(jià)格方面，則要積極關(guān)注“量-價(jià)”的傳導(dǎo)效應(yīng)，成交量的“止跌回穩(wěn)”將帶來成交價(jià)的“止跌回穩(wěn)”。從各地實(shí)際情況看，價(jià)格以穩(wěn)為主，下降空間明顯減少，但短期內(nèi)價(jià)格拉升的可能性不大，四季度或成為房價(jià)穩(wěn)定的黃金期。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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