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四箭齊發(fā) 樓市期待“新拐點(diǎn)”
2024年05月21日 15時(shí)29分   中國(guó)新聞網(wǎng)

隨著新政的落地,人們?cè)谄诖龢鞘杏懈嗪孟鱽?lái),樓市也在等著“新拐點(diǎn)”的到來(lái)。

5月17日對(duì)于中國(guó)樓市來(lái)說(shuō),注定是不平凡的一天。這一天,中國(guó)人民銀行連續(xù)發(fā)布了涉及調(diào)整個(gè)人住房最低首付比例、商貸和公積金貸款利率的通知,被業(yè)內(nèi)人士用“重大利好”“政策力度前所未有”等詞語(yǔ)來(lái)形容。

隨后,各地緊鑼密鼓地出臺(tái)具體政策。僅從一線城市來(lái)看,5月17日,廣州宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率;5月18日,上海、北京、深圳等地也先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。

相關(guān)政策出臺(tái)后,市場(chǎng)給出了強(qiáng)烈反響,A股和港股的房地產(chǎn)板塊均顯著上漲,多只地產(chǎn)股漲停。同時(shí),還帶動(dòng)了地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)股票上漲。

剛剛過(guò)去的這個(gè)周末,一些地區(qū)的樓市迎來(lái)了暫時(shí)“回暖”。在深圳,不少樓盤(pán)又開(kāi)啟了“挑燈夜戰(zhàn)”的模式,看房客涌入售樓處,一些房產(chǎn)銷(xiāo)售帶看忙得不可開(kāi)交。北京多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員反饋,到訪量明顯增加。一名廣西的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示,5月下旬,當(dāng)?shù)胤课蒌N(xiāo)售的情況比5月上旬好了不少,不過(guò),雖然看房的人多,但他們也在觀望是否現(xiàn)在就“上車(chē)”。

隨著新政的落地,人們?cè)谄诖龢鞘杏懈嗪孟鱽?lái),樓市也在等著“新拐點(diǎn)”的到來(lái)。

四箭齊發(fā)穩(wěn)樓市 進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻

5月17日,中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》《中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。

至此,全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限被取消;5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%;首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

當(dāng)天下午,在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上,中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲宣布,中國(guó)人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

上述政策被市場(chǎng)稱(chēng)為央行發(fā)出的“四支箭”。對(duì)消費(fèi)者而言,更是實(shí)實(shí)在在的利好。新政落地后,如個(gè)人購(gòu)買(mǎi)價(jià)值300萬(wàn)元的首套商品房,首付45萬(wàn)元就可以“上車(chē)”,門(mén)檻進(jìn)一步降低;以貸款期限30年的100萬(wàn)元住房公積金貸款為例,按等額本息還款方式計(jì)算,購(gòu)房者每月的還款額將從4270.16元降至4135.57元,減少約135元,總利息支出將減少4.85萬(wàn)元;此外,保障性住房籌集的步伐加快,更多人可以更快實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái),降首付與降利率結(jié)合起來(lái),再加上目前房?jī)r(jià)降低,購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)將大幅度下降,房貸進(jìn)入可支付階段,即月供不會(huì)明顯影響居民其他消費(fèi)。

新一輪住房政策不僅重磅,而且出擊有力。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,政策對(duì)于購(gòu)房者積極入市會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。后續(xù)“低首付+低商貸利率+低公積金利率”購(gòu)房模式的形成,將助力今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍,也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

剛過(guò)去的周末,不少潛在購(gòu)房者的看房熱情被“點(diǎn)燃”。其中,有的人看到了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠,有的人想來(lái)“抄底”,也有人擔(dān)心再不“上車(chē)”就漲價(jià)了。一些地區(qū)房屋成交量明顯上升。貝殼App行情播報(bào)顯示,5月17-19日,深圳房屋成交量持續(xù)上升。

消化存量商品房將按下“加速鍵”

新政之下,不少地區(qū)的房屋掛牌量激增。近期,各地優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出,多地二手房掛牌量激增,如何消化存量商品房已經(jīng)成為提振樓市的一個(gè)“大課題”。

陶玲表示,作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款、支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房等,是中國(guó)人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措,有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo):一是加快存量商品房去庫(kù)存;二是加快保障性住房供給;三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。

這類(lèi)政策創(chuàng)新工具利率低,且可多次展期,此次再貸款有利于激活市場(chǎng)資金和樓市活力。李宇嘉認(rèn)為,此次再貸款,利率只有1.75%,比PSL(抵押補(bǔ)充貸款)的利率還要低??梢?jiàn),再貸款的目的是撬動(dòng)市場(chǎng)資金,恢復(fù)地產(chǎn)金融“加速器”,緩解當(dāng)前貸款需求不足和加杠桿積極性低的狀況,最終修復(fù)市場(chǎng)動(dòng)力。

李宇嘉關(guān)注到,之前,也有類(lèi)似政策工具創(chuàng)新,但在自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則下,一些商品房項(xiàng)目收購(gòu)后通過(guò)運(yùn)營(yíng)覆蓋貸款本息的難度比較大。因此,發(fā)揮政策效果的關(guān)鍵取決于是否有好的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

李宇嘉認(rèn)為,政府還需出臺(tái)相關(guān)輔助政策,進(jìn)一步發(fā)揮新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的作用。首先要確保期房項(xiàng)目能順利交付,順利辦證,以及公建配套是完善的,“否則房屋收購(gòu)回來(lái)保交付的壓力會(huì)給到國(guó)企和地方政府?!?/p>

同時(shí),要嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。他指出,現(xiàn)在的新房項(xiàng)目普遍戶型偏大,而公租房、保租房、配售型保障房面積大都在60平方米、70-90平方米,在售的符合條件的房產(chǎn)項(xiàng)目可能并不多,需要對(duì)在建、儲(chǔ)備土地進(jìn)行調(diào)整規(guī)劃。此外要做到信息公開(kāi)透明,保障房面向低保低收入人群的分配屬于兜底保障,需要貫徹成本最低原則?!爸挥谐杀咀畹停拍茏屧儋J款可以?xún)斶€、可以循環(huán)?!崩钣罴握f(shuō)。

存量土地盤(pán)活政策或加快“上新”

5月17日的住房新政也從更廣的層面為房企進(jìn)行紓困和化債,即從妥善處置盤(pán)活存量土地入手。

在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上,自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪表示,按照做好保交房工作要求,在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上,自然資源部準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施,支持地方政府從實(shí)際出發(fā),酌情以收回、收購(gòu)等方式,妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,幫助企業(yè)解困。

劉國(guó)洪介紹,主要是通過(guò)兩條線:一條線是嚴(yán)格依法處置閑置土地,另一條線是加大對(duì)存量土地盤(pán)活利用的支持力度。

在支持地方以合理價(jià)格收回土地方面,主要是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則,以合理價(jià)格收回閑置土地,用于保障性住房建設(shè)。同時(shí),允許地方采取“收回-供應(yīng)”并行方式來(lái)簡(jiǎn)化程序,辦理規(guī)劃和供地手續(xù),更好地提供便利化服務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,過(guò)去盤(pán)活存量土地的目的在于減少土地閑置和浪費(fèi),為其他領(lǐng)域提供更多的用地支持。此次盤(pán)活存量土地的重心有所轉(zhuǎn)變,主要是立足緩解房企困難和壓降債務(wù)層面。

此外,嚴(yán)躍進(jìn)還指出,這恰恰說(shuō)明一點(diǎn),即各地近期存量土地的盤(pán)活政策也會(huì)加快“上新”。他說(shuō):“這也為后續(xù)更多土地納入改革,同時(shí)加快處置,創(chuàng)造了條件?!?/p>

中青報(bào)·中青網(wǎng)見(jiàn)習(xí)記者 趙麗梅 記者 張均斌 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

2024年05月21日 06 版

(責(zé)任編輯:蔡文斌)

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