房企并購(gòu)整合重組之風(fēng)日盛的當(dāng)下，又一項(xiàng)央企地產(chǎn)并購(gòu)呈現(xiàn)端倪。
近日，媒體報(bào)道稱(chēng)，一位接近中糧集團(tuán)高層的人士透露，中糧集團(tuán)正在考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步剝離，而接盤(pán)方很可能是招商局蛇口控股股份有限公司。據(jù)稱(chēng)，雙方目前在商談，不能最終確定，收購(gòu)很可能從中糧地產(chǎn)開(kāi)始，大悅城部分將在最后。業(yè)內(nèi)人士表示，若傳言屬實(shí)，兩家房企的基因能否匹配尚且不論，招商蛇口自身的整合理順尚需時(shí)日。
中糧攜手招商？
近日有消息披露，中糧集團(tuán)正考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步剝離，接盤(pán)方很可能是招商蛇口。中糧旗下兩家上市公司擁有一二線(xiàn)城市眾多物業(yè)資源都是招商蛇口最優(yōu)良的資產(chǎn)獵物。
對(duì)此，有行業(yè)人士表示，中糧今年地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)一般，預(yù)期不斷追加利潤(rùn)不高的行業(yè)投入不如將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，采取對(duì)招商蛇口進(jìn)行股權(quán)投資的方式也許更為可取，中糧的主營(yíng)業(yè)務(wù)為糧食。
資料顯示，中糧集團(tuán)旗下有兩家地產(chǎn)上市公司，在A(yíng)股上市的中糧地產(chǎn)和在港股上市的大悅城地產(chǎn)。其中，中糧地產(chǎn)主要發(fā)展住宅地產(chǎn)，項(xiàng)目布局北京、上海、深圳、成都、沈陽(yáng)等10個(gè)一二線(xiàn)城市，已成熟的產(chǎn)品系列主要有鼎級(jí)景觀(guān)住宅系列、都市精品住宅系列、祥云國(guó)際生活區(qū)系列等幾大系列，目前，公司資產(chǎn)總額超過(guò)450億元。
大悅城地產(chǎn)則主要發(fā)展商業(yè)、酒店以及旅游地產(chǎn)，截至2014年12月4日，大悅城地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目共18項(xiàng)，當(dāng)中包括8項(xiàng)綜合體項(xiàng)目、4項(xiàng)商用物業(yè)項(xiàng)目、4項(xiàng)酒店項(xiàng)目、1項(xiàng)綜合旅游項(xiàng)目及1項(xiàng)擁有少數(shù)權(quán)益項(xiàng)目。
值得注意的是，在“并購(gòu)案”傳出的同時(shí)，5月7日，中糧地產(chǎn)發(fā)布了一則定增公告，公告稱(chēng)，擬向不超過(guò)10名特定對(duì)象以不低于9.82元/股價(jià)格發(fā)行不超過(guò)5.09億股，募資總額不超過(guò)50億元。
對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，中糧定增實(shí)際上有兩個(gè)考慮。首先此類(lèi)資金后續(xù)會(huì)陸續(xù)投入到深圳等一些熱點(diǎn)城市，這和其對(duì)此類(lèi)核心城市看好是有關(guān)系的。其次和該企業(yè)內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合有關(guān)系，通過(guò)此類(lèi)定向增發(fā)模式，能夠加速地產(chǎn)資源的聚攏。
如果聯(lián)系招商蛇口目前的戰(zhàn)略擴(kuò)張模式，那么深圳市場(chǎng)會(huì)有合作的可能。但在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行合作方面，可以理解為中糧地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作獨(dú)立性增加，同時(shí)會(huì)和招商蛇口在產(chǎn)城融合方面會(huì)有一些大的戰(zhàn)略合作。如果從預(yù)測(cè)角度看，這樣的合作倒有較大的概率。
招商的野心
對(duì)于外界盛傳的并購(gòu)，招商董秘劉寧則予以否認(rèn)，表示目前招商蛇口并沒(méi)有和中糧整合，但也表示，一場(chǎng)并購(gòu)需要天時(shí)、地利、人和，從中似乎透露出些許深意。劉寧還表示，中糧集團(tuán)擁有不錯(cuò)的地產(chǎn)資源，作為上市公司若要進(jìn)行資產(chǎn)并購(gòu)，需要對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。
“中糧地產(chǎn)若剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)與招商蛇口合作，那么很大程度上是受目前國(guó)企改制的影響?！眹?yán)躍進(jìn)分析，此前招商將自身定位為城市運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)此類(lèi)業(yè)務(wù)整合，對(duì)于壯大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)理順兩家企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)等有積極作用。而招商目前收購(gòu)部分業(yè)務(wù)，和其通過(guò)擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)、提高估值等有關(guān)系。
中糧在北京、深圳、成都、南京等城市均擁有豐富的住宅、工業(yè)以及商業(yè)土儲(chǔ)，尤其是中糧在深圳大量的土地儲(chǔ)備更是招商所看重的。若能夠補(bǔ)給此類(lèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對(duì)于招商規(guī)模做大以及加快全國(guó)布局有積極作用，同時(shí)也能夠吸引更多資金進(jìn)入招商蛇口企業(yè)層面。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前招商蛇口的野心和它在行業(yè)中的地位確實(shí)存在巨大反差，招商有足夠的動(dòng)力以并購(gòu)手段占據(jù)市場(chǎng)份額。
在經(jīng)歷企業(yè)自身資產(chǎn)重組后，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地價(jià)值轉(zhuǎn)性及容積率調(diào)整遲遲未有明確時(shí)間表等影響，股價(jià)較上市之初已折讓超過(guò)30%。在“千億規(guī)模、百億利潤(rùn)”的目標(biāo)下，提高地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度，無(wú)疑有助于招商蛇口緩解來(lái)自資本市場(chǎng)的壓力。
房企的并購(gòu)
業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入2016年，大房企間的橫向并購(gòu)潮日漸兇猛。
先是中房地產(chǎn)股份有限公司公告宣布籌劃重大事項(xiàng)，擬買(mǎi)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，曝出中房地產(chǎn)與中交地產(chǎn)的合并步伐正在加快，一家身家過(guò)千億的“巨無(wú)霸”房企未來(lái)將誕生；3月，萬(wàn)科引入深圳地鐵的消息被公之于眾；之后中海、中信雙雙發(fā)布公告稱(chēng)，中信股份同意將若干在中國(guó)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中海，最終對(duì)價(jià)的金額高達(dá)310億元。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為新常態(tài)。房企并購(gòu)整合已經(jīng)從大魚(yú)吃小魚(yú)階段，進(jìn)入了以資源互換交易為典型表現(xiàn)的大房企橫向合并階段。上述品牌房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸”型的房企，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。
但有專(zhuān)家指出，房企并購(gòu)與整合將面臨兼容問(wèn)題。從當(dāng)前傳出的招商中糧并購(gòu)案來(lái)看，兩家公司門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)，合作顯得順理成章。但招商蛇口之前自身的企業(yè)整合目前仍處于消化期，并購(gòu)中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)將面臨雙方企業(yè)基因融合、理順等問(wèn)題，讓合作陷入長(zhǎng)期的陣痛。
北京商報(bào)記者 董家聲
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